Edificar bajo los criterios de eficiencia energética, el bienestar y la sostenibilidad ya no es una opción. En la UE este ya es el modelo obligado y regulado tras la aprobación de la última EPBD. Un estándar por el que lleva décadas apostando el movimiento Passivhaus. Las ventajas de confort y ahorro energético son indiscutibles, pero ¿compensa la inversión que hay que hacer? Es más, ¿realmente es tan caro un proyecto pasivo? Te mostramos cómo hacer el cálculo y sus sorprendentes resultados.
Claves para entender la nueva normativa europea que conforma el modelo de edificio cero emisiones.
¿Qué es el ROI y por qué es clave en proyectos Passivhaus?
ROI es una expresión del ámbito financiero que alude al Retorno de la Inversión. Es decir, una herramienta para medir la rentabilidad de una inversión, comparando el gasto inicial y los beneficios obtenidos. Para hacer ese cálculo, solo hay que aplicar una fórmula concreta
ROI = [(Ingresos – Inversión) / Inversión] x 100
Por supuesto, esta fórmula es aplicable a los proyectos de edificación o rehabilitación bajo el estándar pasivo. De hecho, es muy recomendable tener datos sobre la rentabilidad real de estos proyectos que, además de beneficios en nuestro bienestar y la sostenibilidad, tienen efectos económicos positivos a corto, medio y largo plazo.
Es verdad que este cálculo financiero no es el único elemento válido para comprobar la rentabilidad de una construcción Passivhaus. Otros tienen que ver con el ahorro directo, mes a mes, en facturas energéticas y mantenimiento. También, hay otros adicionales relacionados con ayudas o revalorización del inmueble. Y, finalmente, beneficios no cuantificables, pero son de disfrute de sus propietarios. Todo esto es lo que analizamos en este artículo.
Esta es una Guía práctica para la construcción y diseño de casas pasivas.
Fuentes de ahorro en un edificio Passivhaus
Empezamos repasando la parte más conocida, no por ello menos importante, de las ventajas económicas de los inmuebles pasivos. Es el apartado relacionado con el ahorro directo para quienes viven en estas casas.
- Reducción del consumo en calefacción y refrigeración
Un inmueble pasivo es una edificación eficiente que busca reducir al máximo la demanda energética. Una rebaja que puede llegar al 90% el consumo energético respecto a una casa convencional.
Dato: Para obtener el estándar Passivhaus el criterio obliga a una demanda de energía para calefacción y/o refrigeración menor o igual a 15 kWh/m² al año.
- Ahorro en sistemas de climatización
Al tener una excelente envolvente térmica, los edificios pasivos requieren muy poca energía para que se mantengan cómodos, tanto en invierno como en verano.
Esto quiere decir que se puede reducir la potencia- y por ende- el coste de los sistemas de climatización. Este ahorro compensa, en parte, posibles incrementos en las partidas de aislamientos, ventanas, ventilación mecánica etc.
- Menor mantenimiento a largo plazo
Hablamos de construcciones donde se usan materiales de alta calidad, lo que aumenta su durabilidad. Pero, además, al tener una buena ventilación y una construcción libre de puentes térmicos, estos edificios evitan problemas de condensación y humedades, que tanto dañan las casas.
Además, como los sistemas de ventilación y climatización son más sencillos, su mantenimiento se reduce.
- Protección frente a la subida de precios energéticos
Es evidente que la menor dependencia energética implica que una casa pasiva se ve menos afectada por los vaivenes del mercado energético.
Aprovechamos para recordar los 5+1 principios básicos de las construcciones Passivhaus.
Cómo calcular el ROI de un edificio Passivhaus paso a paso
Ahora sí, es el momento de aplicar la fórmula del ROI a un proyecto de diseño pasivo.
Paso 1: determinar el sobrecoste inicial
Generalmente, el coste inicial de un proyecto pasivo es entre un 5%-10% superior al de un proyecto convencional. Y, si la comparación se hace con un proyecto que se ajuste al nuevo CTE, estaría entre el 2%-6%.
Para calcular el ROI de un edificio passivhaus necesitas concretar ese sobrecoste inicial. Un mecanismo eficaz consiste en comparar el Presupuesto de Ejecución Material (PEM) de un proyecto Passivhaus frente a uno que cumpla estrictamente con la normativa vigente.
Estos son los cambios que se van a incorporar al CTE este año 2026.
Paso 2: estimar el ahorro energético anual
El estándar Passivhaus es reconocido por lo exigente que es a la hora de valorar el cumplimento de sus criterios. En el caso de la eficiencia energética, cuenta con una herramienta propia para la simulación y cálculo energético, el PHPP (Passive House Planning Package), que analiza:
- El balance térmico.
- La demanda de energía.
- El consumo total en energía final
- El consumo de energía primaria.
Paso 3: calcular el periodo de amortización
Básicamente, en este punto se trata de dividir la cifra de sobrecoste del proyecto por el ahorro energético anual. La cantidad resultante son los años que vas a necesitar para amortizar tu inversión.
Si quieres ser más preciso, puedes añadir el factor de inflación energética. Es decir, una predicción de lo que se va a incrementar el precio de la energía en los próximos años. Para hacer esta proyección, se suelen usar los datos oficiales de fuentes de referencia como el Eurostat, el IDAE o los informes de la Agencia Internacional de la Energía (IEA).
Paso 4: aplicar la fórmula del ROI
Finalmente, solo queda aplicar las cantidades obtenidas a la fórmula del ROI. Para facilitar cómo tienes que interpretar cada partida, se puede usar esta adaptación:
ROI = [(Ahorro anual – Sobrecoste) / Sobrecoste] x 100
Factores adicionales que mejoran el retorno de inversión
Ya adelantábamos que hay otros elementos que añadir y que refuerzan la rentabilidad de haber apostado por un edificio pasivo. Estos son los principales:
Subvenciones y ayudas para construcción sostenible
Todo lo que tiene que ver con eficiencia energética en los edificios cuenta con el apoyo de las distintas administraciones. Esto se traduce en subvenciones y ayudas (Fondos Next Generation, programas del IDAE).
Beneficios fiscales y deducciones
Las deducciones fiscales son variadas y en diversos niveles:
Ámbito municipal
- IBI: Descuentos de hasta el 50% durante varios años por instalar sistemas de aprovechamiento térmico o eléctrico.
- CIO: Reducciones de hasta el 95% en el impuesto sobre construcciones que incorporen medidas de eficiencia superior
Agencia tributaria
- Deducción del 20%: Reducir la demanda de calefacción y refrigeración al menos un 7%.
- Deducción del 40%: Reducir un 30% el consumo de energía primaria no renovable o alcanzar la letra A o B en el certificado energético (estándar habitual en casas pasivas).
- Deducción del 60%: Rehabilitaciones energéticas completas en edificios residenciales.
Acceso a financiación verde y mejores condiciones hipotecarias
En el marco de la UE se promueven condiciones financieras preferenciales (interés muy bajo, más plazo y mayores cantidades) para proyectos de construcción de alta eficiencia energética y sostenibles. Es el contexto en el que ha surgido la taxonomía verde, un sistema de clasificación para dar acceso a estas ayudas. Todos los edificios o rehabilitaciones pasivas cumplen estos criterios.
¿Sabes qué es la taxonomía verde? Aquí tienes toda la información.
Revalorización del inmueble en el mercado
Automáticamente, los edificios que cuentan con certificación Passivhaus experimentan una revalorización respecto a construcciones de características equivalentes y en la misma zona. Este aumento de valor se mueve en una horquilla entre 5%-20%.
Beneficios no cuantificables que aportan valor al ROI
Por último, todas las mejoras de vivir en un edificio pasivo no se pueden traducir en cifras concretas. Pero, sin duda, añaden un plus de valor igual de importante.
- Confort térmico y acústico. Aunque se suele poner el énfasis solo en el alto aislamiento térmico de los inmuebles pasivos, no es menos beneficioso el aislamiento acústico que se consigue. Este es esencial para facilitar el descanso o, incluso, para favorecer la concentración, tan importante para el teletrabajo o el estudio.
- Calidad del aire interior y salud. Los sistemas de VMC garantizan una constante renovación del aire en los interiores. Además, se evitan las humedades, con su importante efecto en la salud.
- Resiliencia frente a eventos climáticos extremos. En estos tiempos en los que las consecuencias del cambio climático ya se traducen en fenómenos directos, es indudable la ventaja que supone tener un edificio que está adaptado a esos cambios. Se gana en bienestar y, además, en ahorro en posibles daños.
Herramientas útiles para calcular el ROI de tu proyecto Passivhaus
Estos son los instrumentos más útiles que te ayudan a la rentabilidad de la inversión que has hecho en tu casa pasiva:
- Sobrecoste inicial: el PEM.
- Ahorro energético: PHPP. Es la herramienta oficial desarrollada por el Instituto Passivhaus para la simulación y cálculo energético para edificios de alto rendimiento.
- Cálculo inflación precios energéticos: Puedes consultar directamente los informes de proyecciones de la Agencia Internacional de la Energía (IEA).
- Consulta de ayudas y subvenciones. Tienes numerosas fuentes oficiales donde buscar subvenciones: Bonificaciones municipales (IBI e ICIO), Programas del IDAE (PREE 5000) o Agencia Tributaria (deducciones IRPF), entre otras.
¿Necesitas ayuda con tu proyecto Passivhaus? ¿Quieres incorporar a tu empresa a este movimiento de edificación sostenible y de alta eficiencia energética? ¡Contáctanos! En Consorcio Passivhaus tenemos claro que este es el futuro.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto más cuesta construir un edificio Passivhaus respecto a uno convencional?
Si se compara con las construcciones convencionales, antes de que se introdujesen exigencias de eficiencia energética, el sobrecoste puede estar entre el 5%-10%. Si la referencia son los nuevos edificios que se tienen que construir o rehabilitar teniendo en cuenta el actual CTE, ese incremento se mueve entre el 2%-6%.
¿En cuántos años se amortiza la inversión en un edificio Passivhaus?
Depende de cada proyecto, pero la media está en unos 10 años.
¿Cuánto puedo ahorrar en la factura energética con una vivienda Passivhaus?
Ninguna casa pasiva puede superar los 15 kWh/m² al año en calefacción/refrigeración. Mientras que un edificio construido según los criterios del CTE se puede mover en los 40 kWh/m² anuales. Un cálculo básico proporciona una idea general de un ahorro entre el 60%-75%.
¿Existen ayudas que mejoren el ROI de un proyecto Passivhaus?
Hay distintas administraciones que cuentan con ayudas para proyectos de construcción o rehabilitación que prioricen la eficiencia energética. Desde deducciones fiscales en el IRPF o los impuestos municipales, hasta las subvenciones de los Fondos Next Generation europeos o los programas del IDAE.
¿Se revaloriza más un inmueble con certificación Passivhaus?
Sí, se calcula que la revalorización se mueve entre un 15%-20%.
¿Merece la pena económicamente construir Passivhaus?
Los cálculos del ROI ratifican que los proyectos pasivos tienen un rápido retorno de la inversión, generalmente en unos 10 años máximo. Pero, además, hay una elevada eficiencia energética (puede llegar al 90%) que se refleja en el consumo energético desde el primer recibo. También, hay que añadir la revalorización del inmueble.